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「房企年报」荣安地产：增收不增利 近几年猛加杠杆拿地
答出品：大眼楼管
作者：肖恩
荣安地产22日发布2020年年报，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。此外，全年经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，是为 历史 最大现金净流出额。
荣安地产这几年销售发力较猛，而且拿地面积也持续大幅超过销售面积，但杠杆率上升的也很快。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年，依然选择逆势加杠杆，大量资金流出至合作项目公司。
收入增67.77% 利润降7.75%
荣安地产年报显示，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。
这主要是由于3方面的原因所致。其一，荣安地产的毛利率出现了大幅下滑，从2019年的41.61%的高位，骤然下滑至2020年的26.59%，下滑了近15个百分点。这主要是结转项目的单位面积成本大幅上升所致。在房地产行业利润率趋势性走低的当下，荣安地产的下滑更快，26.59%毛利水平在行业中也仅处于中等偏下的水平。
其二，体外项目盈利变差，荣安地产过去一年从对外投资的项目中获取的投资净收益为1.91亿元，较2019年的2.46亿元明显下降。而事实上，荣安地产去年长期股权投资较期初增加 68.97%，主要系报告期公司房地产合作开发项目增多。投入增多，收益下滑，荣安地产在体外的项目盈利能力也在下滑。
其三，资产的公允价值变动收益出现了较大波动，由2019年的盈1.06亿元，转变为2020年的亏1.47亿元。由于报表显示并不是投资性房地产及长期股权投资的减值，或是金融资产的减值。
近几年猛加杠杆拿地
荣安地产始创于1995年，是宁波第一家房地产上市公司，荣安地产一直是偏于宁波、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长，2018年、2019年、2020年权益销售增速分别为149%、62%、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长。
这主要是由于荣安地产近几年一改以往温吞的风格，加杠杆拿地的缘故。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元。权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229%，较2019年力度明显加强。
荣安地产的资产负债率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。按照荣安的策略，其意图严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。2020年，公司的销售均价33635元/平米，而拿地的折合单价10083.5元/平米，地价占售价的1/3，显然毛利率从高位下滑是必然。
这便是导致去年利润反而下滑的缘故，可见荣安地产的规模和利润并未能平衡成长。不过，荣安地产的销售增速预计也将下滑，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元，较2020年仅增长11.58%。由于公司近几年的拿地面积较多，销售额预计增速放缓的原因或是由于销售和定价充满不确定性。
经营现金流 历史 性大幅流出
年报显示，荣安地产去年全口径实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元，不过公司现金流量表显示，销售商品和服务收到的现金流仅199.37亿元。
此外，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创 历史 最高。扣除拿地过程中的资金流入流出，现金流出现如此巨大流出的原因，是公司主营成本的支出高达305.44亿元，相较于2019年的139.22亿元大幅增加，而事实上公司2020年结转的营收增长仅67.77%，公司的开支明显加大。
值得一提的是，荣安地产长期股权投资近几年猛增，去年增加 68.97%，而应收账款较上期增加167.64%，主要系报告期公司合作开发项目增多，应收参股公司的工程款、咨询服务费增加所致。荣安地产加杠杆地向外部合作公司输送流动性。
地产股票为什么突然爆发了？
答金融界网2月25日消息 今日A股、港股市场房地产板块集体爆发，A股方面，荣安地产、苏宁环球、嘉凯城、华夏幸福、深深房A、万科A、财信发展、皇庭国际、金科股份、南国置业等集体涨停，港股方面，新城发展、万科企业、宝龙地产、融创中国等涨超10%。
在近日市场广泛传播的兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非1月末的内部交流分享会议纪要中，他表示出了对地产板块的青睐，“银行、地产在我看来是一条路上的资产、最好的地产，保利、万科，在我看来这个股指水平比银行龙头低多了，无论平PE还是PB角度，所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头的地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没选择银行。不过他也指出，“但我也不会押得太重。”
据基金季报显示，2014 年四季度，保利发展控股集团股份有限公司首次出现在兴全趋势前十大重仓股中，2020 年三季度，万科也挤入前十大重仓股之列。截至 2020 年年底，兴全趋势共持有 9107 万股保利地产和 4935 万股万科。
国信证券指出，截至2月24日，在房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31％。按2020年三季度末预收款/2019年营业收入观察，房地产板块2020年三季度末的预收款总额是2019年结算收入的1.4倍，仍处于历史较高水平。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累计销售额分别同比上升9.1％、7.4％、8.4％、10.4％。展望2021年，即使按最极端情景假设，2020年4季度无销售回款入账，2020年3季度末的预收款在覆盖2020年营业收入增长之后，剩余部分仍能锁定2021年预期营业收入的63％。事实上对于主流地产而言，2020年四季度销售并没有停滞，龙头房企业绩仍有较强确定性，我们重点关注的优势房企2020、2021年净利将大概率实现稳定增长。
首创证券认为，从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，
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